Tóm tắt

Mục tiêu xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) theo Quyết định của Thủ tướng Chính phủ là một chủ trương lớn, có ý nghĩa quan trọng đối với an sinh xã hội và phát triển đô thị tại Việt Nam. Tuy nhiên, với quy mô can thiệp chưa từng có tiền lệ, chương trình này không chỉ là một bài toán đầu tư xây dựng, mà còn là một quyết định mang tính chiến lược đối với cấu trúc không gian đô thị trong dài hạn. Bài viết đặt ra câu hỏi phản biện: Liệu 1 triệu căn NOXH có thể trở thành 1 triệu “tế bào đô thị”, những đơn vị cư trú có khả năng tích hợp, thích ứng và phát triển bền vững – Hay sẽ dừng lại ở mô hình những “hộp bê tông” đồng dạng, tiềm ẩn nguy cơ xuống cấp và trở thành gánh nặng đô thị trong tương lai. Trên cơ sở phân tích chính sách, kinh nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam, bài viết đề xuất một số nguyên tắc tiếp cận nhằm định hướng NOXH như một thành phần tích cực của đô thị sống.

Từ khóa: Nhà ở xã hội, phát triển đô thị bền vững, quy hoạch nhà ở, tế bào đô thị, phản biện kiến trúc, tích hợp.

1. Tổng quan

1.1. Dẫn nhập: Từ chủ trương lớn đến câu hỏi chuyên môn

Ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg, phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Đây là một quyết sách có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, gia tăng nhu cầu nhà ở và áp lực an sinh xã hội tại các đô thị lớn và khu công nghiệp tập trung.

Với quy mô lên tới 1 triệu căn hộ, đề án không chỉ tác động đến thị trường nhà ở mà còn can thiệp sâu vào cấu trúc không gian đô thị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật – xã hội và đời sống, an sinh của cư dân trong nhiều thập kỷ. Do đó, bên cạnh những mục tiêu tích cực đã được xác định rõ trong văn bản chính sách, việc xem xét cách tiếp cận và tổ chức không gian NOXH trở thành một vấn đề mang tính chuyên môn cấp thiết đối với giới KTS, nhà quy hoạch.
Câu hỏi đặt ra là: Chúng ta sẽ xây dựng chúng theo mô hình nào và để lại loại di sản đô thị gì cho tương lai?

1.2. Khi nhà ở xã hội bị giản lược thành “chỉ tiêu xây dựng”

Trong thực tiễn triển khai các chương trình nhà ở quy mô lớn, một nguy cơ phổ biến là việc đồng nhất nhà ở với số lượng căn hộ và chi phí đầu tư. Khi thành công của dự án chủ yếu được đo bằng số căn hoàn thành trong một giai đoạn ngắn, NOXH dễ bị tách khỏi các thành phần thiết yếu của đô thị như không gian công cộng, hạ tầng xã hội, việc làm và đời sống cộng đồng.

Cách tiếp cận này dẫn đến sự hình thành các khu nhà ở đơn chức năng, mật độ cao, thiếu sự gắn kết với cấu trúc đô thị hiện hữu. Trong dài hạn, những khu vực này có nguy cơ trở thành các “vùng trũng đô thị”, nơi tập trung các vấn đề xã hội, môi trường và hạ tầng, thay vì đóng vai trò là động lực phát triển.

2. Kinh nghiệm quốc tế

2.1. Pruitt-Igoe (Mỹ): Biểu tượng của thất bại “hộp bê tông”

Được biết đến với tên gọi Pruitt–Igoe, dự án nhà ở đô thị được đưa vào sử dụng lần đầu tiên vào năm 1954 tại St. Louis, Missouri, Hoa Kỳ. Khu phức hợp gồm 33 tòa nhà cao 11 tầng được thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại bởi Minoru Yamasaki. Vào thời điểm khai trương, đây là một trong những dự án nhà ở công cộng lớn nhất cả nước Mỹ.

Mỗi tòa nhà dài 170 feet (52m) hầu hết chứa từ 80 đến 90 căn hộ, mặc dù một số tòa nhà có tới 150 căn hộ. Khu phức hợp có tổng cộng 2.870 căn hộ (1.736 ở Pruitt và 1.132 ở Igoe) chứa hơn 10.000 người. Tuy nhiên, chỉ sau chưa đầy 20 năm, toàn bộ khu nhà đã bị phá bỏ. Ở đây các căn hộ được thiết kế nhỏ một cách có chủ ý, rất ít căn hộ được thiết kế cho các gia đình lớn hơn. Thang máy dừng đột ngột buộc nhiều cư dân phải sử dụng cầu thang bộ, nơi thường xuyên xảy ra các vụ cướp giật. Các hành lang, vốn không được sơn, không có đồ đạc và ánh sáng mờ ảo, trở thành nơi tụ tập của các băng đảng tội phạm hơn là không gian cộng đồng. Việc tạo cảnh quan nhằm biến Pruitt-Igoe thành “những tòa tháp trong công viên” đã bị loại bỏ khỏi kế hoạch và cuối cùng khu vực xung quanh sau đó trở thành vùng đất hoang. Ngoài những lỗi kiến trúc, chất lượng xây dựng tổng thể cũng cực kỳ kém: Các tòa nhà được nhà nghiên cứu Eugene Meehan mô tả: “Chỉ hơn những hang thỏ bằng thép và bê tông, thiết kế kém, trang bị tồi tệ, kích thước không đủ, vị trí tồi tệ, không thông gió và hầu như không thể bảo trì”.

Giống như nhiều thành phố khác trong khu vực sau chiến tranh, St. Louis đã trải qua sự thay đổi lớn với tầng lớp trung lưu, chủ yếu là da trắng, di dời đến các vùng ngoại ô. Trong khi đó, các khu ổ chuột ở trung tâm thành phố đang ngày càng lan rộng, khi các gia đình nghèo di cư đến những khu vực bị bỏ lại bởi những người trung lưu rời khỏi thành phố và trở thành đối tượng bị phân biệt chủng tộc. Người da đen chiếm khu vực phía Bắc trung tâm, trong khi người da trắng có xu hướng sống ở phía Nam. Khu ổ chuột mở rộng nhanh chóng với dòng người da đen nghèo thời hậu chiến từ miền Nam. Khi các khu ổ chuột này phát triển gần hơn tới khu thương mại trung tâm, các quan chức thành phố và cộng đồng doanh nghiệp địa phương lo ngại về sự suy giảm giá trị tài sản, đi kèm với sự đe dọa kinh tế của bất động sản trung tâm thành phố. Những dự án tái phát triển này được tổ chức chủ yếu để phù hợp với nhà ở thu nhập trung bình và phát triển thương mại nhằm lôi kéo tầng lớp trung lưu trở lại trung tâm thành phố. Đồng thời, Cơ quan Nhà ở St. Louis sẽ giải phóng mặt bằng để xây dựng NOXH. Các dự án này nhằm cung cấp số lượng lớn các đơn vị nhà ở cho người nghèo để ngăn chặn sự mở rộng khu ổ chuột, và cũng để dành cho các hộ gia đình phải di dời do tái phát triển và các dự án giải phóng mặt bằng khu ổ chuột khác. Dự án ngày càng trở thành nơi sinh sống của phân khúc dân số da đen nghèo nhất: Chủ yếu là nữ chủ hộ gia đình sống phụ thuộc vào bảo trợ xã hội. Những thay đổi nhân khẩu học và áp lực kinh tế dẫn đến việc cơ sở vật chất bị bỏ bê và hỏng hóc. Trong một dự án ngày càng có nhiều người dân ở khu vực nghèo nhất và mất tinh thần nhất, sự phá hoại cũng đi kèm với tỷ lệ tội phạm bạo lực ngày càng tăng.

Trong một nghiên cứu năm 1975 về chi tiêu của Cơ quan Nhà ở St. Louis đối với Pruitt-Igoe, nhà khoa học chính trị Eugene Meehan đã phân tích mức độ mà những hạn chế về ngân sách này ảnh hưởng đến thiết kế cuối cùng. Ngoài việc loại bỏ các tiện nghi, chẳng hạn như sân chơi trẻ em, cảnh quan, và phòng tắm ở tầng trệt, sự cắt giảm chi phí hướng vào nhiều điểm trong hợp đồng giữa người thuê và các đơn vị – “Chất lượng của trang thiết bị nghèo nàn đến nỗi những tay nắm cửa và khóa bị hỏng ngay trong quá trình sử dụng ban đầu. Cánh cửa sổ bị thổi bung từ các khung cửa do không chịu được áp lực gió. Trong các khu bếp, tủ được làm bằng gỗ dán mỏng nhất có thể”. Tuy nhiên, thành phố St. Louis sớm nhận ra rằng nơi họ tưởng đã giải quyết được vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, lại tạo ra một con quái vật. Khu nhà ở Pruitt-Igoe theo thời gian trở nên tồi tàn, ngày càng phân biệt chủng tộc, bị phá hoại nghiêm trọng và bắt đầu giống với những khu ổ chuột mà nó từng thay thế. Nó nổi tiếng là một chiến trường với tội phạm và sự bỏ bê, gieo rắc nỗi sợ hãi cho cư dân và trở thành một ví dụ điển hình về một dự án nhà ở liên bang là trung tâm của tội phạm và bạo lực, định sẵn thất bại ngay từ khi bắt đầu.

Nhưng nguyên nhân thất bại không chỉ nằm ở yếu tố kinh tế – xã hội, mà chủ yếu xuất phát từ tư duy tổ chức không gian: Đơn chức năng, thiếu không gian cộng đồng, thiếu khả năng kiểm soát và thích ứng với đời sống cư dân. Trường hợp này đã trở thành một minh chứng điển hình cho giới hạn của mô hình nhà ở xã hội tiếp cận thuần túy theo logic kỹ thuật và số lượng.

2.2. Les Minguettes (Pháp): Cái giá của phát triển ngoại vi đơn điệu

Les Minguettes ở Vénissieux, ngoại ô phía Nam Lyon, là một khu dân cư được xây dựng vào những năm 1960-1970 với các tòa tháp cao tầng và NOXH. Năm 2018, khu phố này có gần 22.000 cư dân và tỷ lệ nghèo đói đáng kể. Đây là một khu phố có dân số nhập cư gốc Phi đông đảo và có lịch sử độc đáo trong lĩnh vực các phong trào quần chúng.

Les Minguettes, với mật độ cao, phân khu chức năng cứng nhắc và sự tách biệt khỏi trung tâm đô thị, khu vực này nhanh chóng đối mặt với các vấn đề xã hội nghiêm trọng từ thập niên 1980. Chính phủ Pháp buộc phải triển khai các chương trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn (Politique de la Ville, ANRU), với chi phí lên tới hàng chục tỷ euro, bao gồm phá dỡ một phần, tái thiết và tái tổ chức không gian công cộng. Trường hợp này cho thấy chi phí sửa sai luôn lớn hơn rất nhiều so với chi phí làm đúng ngay từ đầu.

2.3. Nhà ở xã hội Trung Quốc: Hệ quả của phát triển nóng

Trong hai thập kỷ qua, Trung Quốc đã triển khai nhiều chương trình NOXH và nhà ở giá rẻ với quy mô rất lớn nhằm đáp ứng nhu cầu đô thị hóa nhanh. Tuy nhiên, tại không ít địa phương, việc nhấn mạnh tốc độ và số lượng đã dẫn đến các khu nhà ở xuống cấp chỉ sau 10-15 năm sử dụng.

Các vấn đề phổ biến bao gồm: Chất lượng xây dựng không đồng đều, thiếu không gian công cộng, quản lý vận hành yếu và sự tách rời khỏi mạng lưới đô thị hiện hữu. Điều này đặt ra cảnh báo rõ ràng cho các quốc gia đang phát triển, trong đó có Việt Nam, khi triển khai các chương trình NOXH quy mô lớn trong thời gian ngắn.

Tình trạng xuống cấp của nhiều khu NOXH tại Trung Quốc, dù mới 15 năm sử dụng, cho thấy vấn đề chất lượng xây dựng, quản lý yếu kém và việc sử dụng vật liệu không đảm bảo, dẫn đến việc nhiều tòa nhà phải sửa chữa lớn, bỏ hoang, hoặc thậm chí bị phá bỏ như vụ 15 tòa chung cư ở Vân Nam bị giật sập vì chất lượng kém, tầng hầm ngập nước và dự án bị dừng đột ngột do chủ đầu tư cạn vốn, gây ra nỗi lo lớn cho người dân về sự an toàn và giá trị tài sản của họ. Đây là hai ví dụ điển hình về khu NOXH quy mô lớn ở Trung Quốc, được xây dựng từ đầu những năm 2000 với hàng trăm nghìn căn hộ cao tầng.

2.4. Giải pháp thiết kế NOXH tích hợp ở Pháp, Nhật Bản và Singapore

Ngược lại, tại một số quốc gia như Pháp (giai đoạn sau 2000), Nhật Bản hay Singapore, nhà ở xã hội dần được tiếp cận như một thành phần tích hợp của chiến lược đô thị: gắn với giao thông công cộng, dịch vụ xã hội, không gian công cộng và khả năng cải tạo lâu dài. Ở đây, NOXH không bị “đóng băng” tại thời điểm bàn giao, mà được thiết kế để tiến hóa cùng đô thị.

Thiết kế nhấn mạnh sự kết hợp hài hòa giữa nhà ở, tiện ích cộng đồng và không gian xanh, vượt trội hơn mô hình “hộp bê tông” đơn thuần. Kiến trúc ưu tiên thiết lập mật độ cao với giao thức hợp lý: Nhật Bản tập trung chống thiên tai và cộng đồng nhỏ; Singapore nổi bật với quy hoạch “Thành phố trong thành phố” qua HDB – Housing Development Board.

Mô hình này cung cấp bài học quý cho Việt Nam trong công việc chuyển từ xây dựng nhanh chóng phát triển bền vững. Một dự án NOXH tích hợp tiêu biểu là Khu kỹ thuật số Punggol tại Singapore, nơi kết hợp nhà ở công cộng với công nghệ thông minh, trường học, trung tâm cộng đồng và hệ thống giao thông MRT liền kề, phục vụ hơn 80% dân số với tỷ lệ sở hữu cao. Dự án này vượt trội nhờ thiết kế tích hợp 10 công viên, hồ bơi và phố thương mại, tạo môi trường sống bền vững, nhờ tính linh hoạt và gắn kết xã hội, đô thị. Do đó mô hình này vượt trội so với “hộp bê tông”:

• Quy mô hoạt động: Căn hộ 20-35 tầng với khả năng mở rộng mô-đun dễ dàng, nội thất đa năng và kết nối bộ hành động tối ưu.
• Tích hợp tiện ích: Trường quốc tế, câu lạc bộ, vườn thiên và hệ thống xanh EDGE tiết kiệm 20% năng lượng/nước.
• Bền vững xã hội: Hỗ trợ đa dạng đối tượng từ gia đình trẻ đến người cao tuổi, cung cấp tương tác cộng đồng.

3. Đề xuất

3.1. “Hộp bê tông”: Biểu hiện của tư duy ngắn hạn?

Từ những phân tích kinh nghiệm quốc tế, kinh nghiệm thực tiễn ở trên, có thể khẳng định khái niệm “hộp bê tông” trong bài viết này không nhằm mô tả hình thức kiến trúc một cách cảm tính, mà phản ánh một mô hình tổ chức không gian cư trú thiếu khả năng thích ứng. Đặc trưng của mô hình này bao gồm:

• Mặt bằng căn hộ cứng nhắc, khó đáp ứng sự thay đổi về quy mô và cấu trúc gia đình;
• Thiếu không gian bán công cộng và không gian cộng đồng – nơi hình thành các mối quan hệ xã hội;
• Sự phụ thuộc hoàn toàn vào kết cấu, hạ tầng kỹ thuật cứng, khó linh hoạt, cải tạo, mở rộng hoặc nâng cấp;
• Tuổi thọ sử dụng thực tế ngắn hơn nhiều so với tuổi thọ kết cấu.

Trong bối cảnh đó, các khu NOXH có nguy cơ nhanh chóng xuống cấp, trong khi chi phí tái cấu trúc hoặc phá bỏ lại vượt quá khả năng của chính quyền đô thị và cộng đồng cư dân. Khi đó, “nhà ở xã hội” – vốn được kỳ vọng là giải pháp an sinh – có thể trở thành gánh nặng đô thị cho các thế hệ sau.

3.2. Việc tiếp cận NOXH như “tế bào đô thị” đòi hỏi một tầm nhìn dài hạn và tích hợp hơn.

Những kinh nghiệm thực tiễn tại Singapore, Pháp và Nhật đã minh chứng rõ nét rằng một tế bào đô thị không chỉ là nơi ở, mà là một đơn vị không gian:

• Có khả năng tích hợp vào tổng thể đô thị về hạ tầng, chức năng và xã hội;
• Có khả năng biến đổi và thích ứng theo thời gian, cùng với sự phát triển của đô thị và đời sống cư dân;
• Tạo điều kiện hình thành cộng đồng và các hoạt động xã hội ở nhiều cấp độ khác nhau.Trong cách tiếp cận này, NOXH không phải là một sản phẩm “hoàn tất tại thời điểm bàn giao”, mà là một cấu trúc mở, cho phép đô thị và con người cùng phát triển.

Vì vậy, kinh nghiệm quốc tế cho thấy: Quy mô không quyết định thành công. Và thực tiễn quốc tế cũng cho thấy, sự thành công hay thất bại của NOXH phụ thuộc vào cách tổ chức không gian và quản lý phát triển. Nhiều chương trình NOXH tại châu Âu và Đông Á đã phải trải qua các giai đoạn tái cấu trúc tốn kém do những sai lầm trong tiếp cận ban đầu. Các kinh nghiệm này đều nhấn mạnh:

• Sự pha trộn chức năng và nhóm xã hội;
• Mật độ hợp lý đi kèm chất lượng không gian công cộng;
• Thiết kế hướng tới vòng đời dài (60-100 năm), thay vì vòng đời dự án hoặc nhiệm kỳ.

Những bài học này có ý nghĩa đặc biệt đối với Việt Nam khi triển khai một chương trình NOXH quy mô lớn trong thời gian tương đối ngắn.

3.3. Để chương trình 1 triệu căn NOXH thực sự trở thành một động lực tích cực, cần chuyển dịch từ tư duy “chương trình xây dựng” sang “chiến lược phát triển đô thị”.

Một số nguyên tắc định hướng có thể được xem xét:

• Xem NOXH là một thành phần cấu trúc của đô thị, không phải khu vực tách biệt;
• Quy định bắt buộc về tỷ lệ và chất lượng không gian công cộng, hạ tầng xã hội;
• Khuyến khích các giải pháp thiết kế linh hoạt, cho phép cải tạo và tái cấu trúc theo thời gian;
• Đánh giá hiệu quả dự án theo vòng đời dài hạn, không chỉ dựa trên chi phí đầu tư ban đầu.

4. Kết luận và kiến nghị

4.1. Kết luận: Hướng tới trở thành di sản đô thị trong tương lai

Với chủ trương xây dựng 1 triệu căn NOXH là một quyết định mang tính thế hệ. Cách tiếp cận và tổ chức không gian được lựa chọn hôm nay sẽ định hình bộ mặt đô thị và chất lượng sống trong nhiều thập kỷ tới. Vấn đề cốt lõi không nằm ở con số 1 triệu căn, mà ở việc chúng sẽ trở thành những “tế bào đô thị” sống động, có khả năng thích ứng và phát triển, hay chỉ là những “hộp bê tông” đồng dạng, nhanh chóng lạc hậu. Câu trả lời cho lựa chọn đó sẽ là di sản đô thị mà thế hệ hiện nay để lại cho tương lai.

Phát triển thành công NOXH không chỉ là giải pháp kinh tế mà còn là nhiệm vụ chính trị và xã hội quan trọng mang lại các tác động lan tỏa vô cùng to lớn cho phát triển kinh tế – xã hội của đất nước, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia, giúp Việt Nam trở thành điểm đến cho tri thức cùng môi trường sống nhân văn, đóng góp đưa nước ta phát triển năng động và bền vững.Với sự phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan chính phủ, doanh nghiệp và cộng đồng, Việt Nam hoàn toàn có thể học hỏi kinh nghiệm quốc tế và điều chỉnh để phù hợp với thực tế trong nước. Đây không chỉ là mục tiêu ngắn hạn mà còn là chiến lược dài hạn, góp phần thúc đẩy công bằng xã hội và ổn định kinh tế.

4.2. Kiến nghị cho phát triển NOXH ở Việt Nam

Người mua được quyền sở hữu nhà từ 60 năm trở lên, tuổi thọ trung bình của một tòa nhà ở Trung Quốc là 35 năm, con số này thấp hơn nhiều so với mức 74 năm của Mỹ, Singapore 99 năm và 132 năm ở Anh. Nhà nước khuyến khích mua nhà, không khuyến khích thuê nhà, qua đó bảo đảm người dân có cuộc sống ổn định suốt đời không phải lo chuyện nhà ở. Khi về già, có thể đổi lấy căn hộ hẹp, tiền dôi ra dùng để dưỡng lão.

NOXH phải được quy hoạch trong một tổng thể chung đa dạng về loại hình, linh hoạt về công năng. Kết hợp các trải nghiệm văn minh cho cư dân. Không nên tập trung mật độ NOXH trên một địa bàn, sẽ dần tạo ra những khu dân cư có mức độ khác biệt lớn về thu nhập, dân trí, việc làm. Có thể mắc phải sai lầm như nước Pháp, gây ra các hệ lụy lâu dài. Theo thời gian, khu nghèo sẽ càng nghèo và khu giàu có chỉ thu hút những người giàu có. Việc xây các khu NOXH tập trung là tiền đề hình thành nên những khu vực chậm phát triển, thậm chí tập trung tệ nạn như các “Ghetto” (khu ổ chuột/khu tập trung) ở Pháp.

Thực hiện giãn dân, phát triển các đô thị vệ tinh, muốn vậy phải có hạ tầng giao thông kết nối tốt. Một người lao động thu nhập thấp hoàn toàn có thể sống xa thành phố 20-30km nếu có phương tiện giao thông công cộng tốt, thời gian di chuyển không quá một giờ đồng hồ. Nhà ở là một phần quan trọng của chính sách an sinh tạo nên ổn định xã hội. Một quốc gia chỉ phát triển bền vững khi chênh lệch giàu nghèo được rút ngắn, số đông người lao động tiếp cận được những điều kiện sống tối thiểu.

Các giải pháp thiết kế kiến trúc cần có:

• Tính linh hoạt (Flexible and Incremental): Mặt bằng linh hoạt cho nhiều công năng, tối ưu về sử dụng; Các căn hộ cần dễ dàng để tổ hợp thành căn lớn hơn; Có thể có khả năng ra tăng diện tích khi cần. Ở Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc và Malaysia, nhà ở cho người thu nhập thấp đều được xây cao tầng (có thể đến 30-40 tầng) nhằm giảm giá thành xây dựng. Trong thiết kế, họ không chỉ quan tâm đến việc tối ưu hóa thiết kế mà còn quan tâm đến vấn đề phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng. Thiết kế thường là những cụm nhà cao tầng mỏng, dạng tấm tường, vách ngăn rất nhẹ, siêu bền để tận dụng tối ưu về thông gió và chiếu sáng, đồng thời giảm giá thành xây dựng. Căn hộ cần chia làm 3 loại: lớn, vừa, nhỏ. Diện tích trên 110m2 là căn hộ lớn; từ 90 tới 110m2 là loại vừa; dưới 90m2 là loại nhỏ; căn hộ nhỏ nhất rộng 40m2 (cho người độc thân). Giá nhà tuỳ theo vị trí dự án. Căn hộ phổ biến nhất là loại 90m2, có 3 phòng ngủ, 1 phòng chung, 1 phòng bếp;
• Nội thất thông minh (đa dụng, có thể gấp gọn);
• Tính kết nối (Connectivity): Tổ hợp khối nhà để tối ưu hóa giao thông bộ hành, xe đạp; Hệ thống trục cảnh quan, hành lang kết nối thông thoáng; Liên kết các không gian cộng đồng văn minh;
• Tính bền vững (Sustainability): Tính toán vi khí hậu, thông gió chiếu sáng tự nhiên; Sử dụng vật liệu thân thiện môi trường; tích hợp năng lượng tái tạo;
• Các dịch vụ, tiện ích cộng đồng (Community): Nhà sinh hoạt chung; hồ bơi, sân thể thao có máy tập; công viên, chỗ vui chơi trẻ em, nơi giao lưu cộng đồng
• Ứng dụng công nghệ (Technology): Trong xây dựng, thiết kế; giải pháp quản lý vận hành; an ninh, an toàn qua hệ thống thẻ, camera giám sát…;
• Tính Hiệu quả (Effectivity): Tối ưu hóa về hiệu suất sàn kinh doanh (Mặt bằng công năng, tổ chức không gian, hệ kết cấu hợp lý); ứng dụng công nghệ xây dựng, VLXD, sản phẩm mới…áp dụng tiêu chuẩn công trình xanh EDGE, giúp tiết kiệm 20% điện, nước và giảm phát thải carbon;
• Thiết kế giải pháp phù hợp văn hóa địa phương. Khi thay đổi khu vực xây dựng dự án, điều chỉnh thiết kế phù hợp văn hóa và thói quen sinh sống của cư dân. Ví dụ, miền Bắc đề cao sự ổn định và cuộc sống đa thế hệ, ưu tiên sự tin tưởng và giá trị lâu dài; trong khi miền Nam ưa chuộng sự độc lập, cuộc sống đô thị hiện đại và thành công cá nhân. Dự án có vị trí đắc địa, thuận lợi để khách hàng có thể thuận tiện di chuyển và gần gũi gia đình, người thân;
• Xây dựng một cộng đồng đầy năng lượng và gắn kết, được phát triển dựa trên triết lý 3E: Economy – Kinh tế, Efficiency – Hiệu quả và Ecology – Sinh thái. Trong đó, yếu tố “Ecology” không chỉ dừng ở hạ tầng xanh, mà hướng đến hệ sinh thái sống động, lấy con người làm trung tâm. Các dự án thường tập trung vào phần cứng (tòa nhà) mà quên mất phần mềm (cộng đồng). Trong khi đó, giới trẻ ngày nay đang mua một phong cách sống, chứ không chỉ là những mét vuông bê tông. Vì vậy, việc xây dựng một “hệ sinh thái”, một cộng đồng nơi cư dân có thể định hình được phong cách sống vô cùng quan trọng. Thay vì tiện ích biệt lập, dự án chú trọng đến các hoạt động kết nối “động” với không gian chung như sân pickleball và sân bóng rổ, khu vực BBQ, phòng sinh hoạt cộng đồng hay sân chơi trẻ em. Để khuyến khích cư dân rèn luyện thể chất, giao lưu và xây dựng tình đoàn kết. Nhờ những yếu tố “động” đó, các dự án đều trở thành một thế giới thu nhỏ thân thiện, tràn đầy tình yêu cuộc sống, nơi cư dân có thể tận hưởng trọn vẹn cuộc sống hằng ngày trong nội khu an toàn, tiện lợi và chất lượng;
• Các toà nhà đều cách xa nhau, dành đất làm vườn cây cỏ, tạo môi trường xanh sạch thoáng. Tất cả các khu chung cư (khu đô thị) đều xây dựng đồng bộ với đường giao thông, bệnh viện, trường học, siêu thị, các trung tâm thể thao, giải trí và nhiều dịch vụ khác như tàu điện ngầm, xe buýt. Việc xây dựng thể hiện rất rõ mục tiêu đảm bảo đời sống của dân được tiện nghi, an toàn, vệ sinh. Cư dân không cần ra khỏi khu phố đã có thể được hưởng mọi dịch vụ cần thiết, nhờ đó không có tình trạng đường xá đông người, kẹt xe;
• Phát triển khu đô thị thông minh: thúc đẩy phát triển các khu đô thị thông minh. Các công nghệ thông minh và kết nối có thể được tích hợp để cung cấp các dịch vụ và tiện ích thông minh, như quản lý năng lượng, an ninh, giao thông và quản lý tài sản. Điều này sẽ cải thiện trải nghiệm sống của cư dân và tạo ra một môi trường sống hiện đại và tiên tiến;
• Tạo ra môi trường sống bền vững: Đẩy mạnh việc xây dựng các dự án nhà ở bền vững và thân thiện với môi trường. Việc sử dụng năng lượng tái tạo, quản lý nước và chất thải hiệu quả, và tạo ra các khu vườn và không gian xanh có thể giúp cải thiện chất lượng môi trường sống và tạo ra một cộng đồng xanh.

PGS.TS.KTS. Nguyễn Việt Huy
THS.KTS. Trần Quốc Việt
Trường Đại học Xây dựng Hà Nội
(Bài đăng trên Tạp chí Kiến trúc số 12-2024)